Để đánh giá tiềm năng đầu tư cho thuê của bất kì dự án nào, các nhà đầu tư nên dựa vào các dữ liệu thực tế & thị trường làm cơ sở, cụ thể gồm các yếu tố:
1. Giá bán căn hộ từ chủ đầu tư
Thông thường, Chủ đầu tư sẽ định giá bán sơ cấp theo kì vọng của mình dựa vào các tiêu chí:
- Chi phí xây dựng dự án (bao gồm rất nhiều chi phí như thủ tục pháp lý, giá nguyên vật liệu, nhân công…)
- Giá của dự án được đánh giá cùng phân khúc trước đó trong khu vực (về Chủ đầu tư, Chất lượng dự án, tiện ích…)
- Kì vọng của mình về những tiện ích nội khu, tiện ích công cộng hay quy hoạch cơ sở hạ tầng, kết nối chung của khu vực.
Theo đó, Nhà đầu tư mua đầu tư cho thuê cũng sẽ đưa ra mức giá cho thuê và tỉ suất cho thuê dựa trên giá mà họ mua từ CĐT, lý tưởng nhất là mức này cao hơn tiền lãi gởi tiết kiệm 12 tháng tại 1 ngân hàng. Như vậy Nhà đầu tư có cơ hội được nhận lãi kép, vừa thu lãi từ việc cho thuê căn hộ, vừa hưởng giá trị tăng giá của bất động sản theo thời gian. Hiện tại, lãi suất gởi tiết kiệm trung bình dao động ở mức 4.6 – 4.7%/năm (đối với người Việt Nam), đối với người nước ngoài không cư trú tại Việt Nam, lãi là 0%.
Đối với Nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư tại 1 thị trường đầy tiềm năng như Việt Nam, tỉ suất cho thuê ở mức 3% – 4% đã là mức khá hấp dẫn, bên cạnh việc tăng giá trong tương lai khi thị trường việt nam vẫn có rất nhiều tiềm năng phát triển.
2. Thông tin từ các tin đăng bất động sản
Nhà đầu tư có thể tham khảo mức giá cho thuê của dự án tương đương trong khu vực ở 1 số trang tin về bất động sản, trang tin phổ biến nhất
– batdongsan.com.vn hoặc
– chotot.com hoặc
– nhatot.com
3. Tỉ suất thuê trung bình & xu hướng tại HCM / Việt Nam
- Theo Global Property Guide, Tỉ suất cho căn hộ ở Thành phố hồ chí minh hiện nay rơi vào khoảng 3-5% tùy khu, loại căn.
- Xu hướng gần đây: giá bán căn hộ tăng nhanh hơn giá thuê, làm hiệu suất cho thuê (rental yield) giảm dần. Tuy nhiên, việc giá bán tăng là tất yếu dựa vào các quy định mới đối với việc phát triển 1 dự án, giá thuê và tỉ suất cho thuê sẽ cần thêm thời gian để có sự điều chỉnh phù hợp với thị trường. chưa kể thị trường bất động sản việt nam đang ấm lại sau vài năm trì trệ. Giá bán có xu hướng tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.
4. Giả định về các yếu tố vận hành thị trường
- Tỷ lệ bỏ trống thuê (vacancy rate) giả định thấp (ví dụ 2-10%) vì dự án mới, tiện ích cao, nhu cầu thuê tốt. Nếu dự án ổn, tỷ lệ trống thấp → ảnh hưởng tốt tới thu nhập thực tế. thường khi 1 dự án mới bàn giao, số lượng căn trống ở cùng 1 thời điểm sẽ nhiều, do đó, chủ nhà sẽ đưa ra mức giá thuê khá tốt ở năm đầu tiên, tuy nhiên, giá thuê và tỉ lệ lấp đầy của dự án mới sẽ tăng nhanh ở năm thứ 2 trở đi nhờ vào việc vận hành đi vào hoạt động ổn định, tạo được cộng đồng văn minh, tiện ích ăn uống đã đầy đủ…
- Hệ thống giao thông kết nối đã hoặc sớm hoàn thiện sau khi dự án đi vào vận hành. Điều này ảnh hưởng đáng kể lên quyết định thuê tại dự án của khách thuê.
Các giả định bổ sung khi ước tính
- Nội thất & tiện ích ảnh hưởng lớn tới giá thuê — những căn được hoàn thiện tốt, view đẹp, tầng cao sẽ cho giá thuê cao hơn giả định trung bình.
- Diện tích căn hộ tác động: căn nhỏ thường có tỉ suất phần trăm cao hơn (do giá mua m² cao hơn cho diện tích nhỏ, chi phí cố định thấp hơn).
- Khu vực kết nối giao thông, tiện ích nội khu & ngoại khu, yếu tố branding/chủ đầu tư ảnh hưởng tới giá thuê mong muốn của người thuê
- Thị trường tài chính / lạm phát / xu hướng tăng giá thuê theo thời gian được giả định hỗ trợ việc tăng giá thuê định kỳ hoặc ít nhất giữ được giá thuê ổn định.
Để tham khảo các dự án có giá thuê và tỉ suất cho thuê tốt nhất hiện nay, Quý Khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi theo email helen.nguyen@era.com.vn hoặc số điện thoại 0906 74 1539 (whatsapp, Line, Zalo, Wechat, Kakaotalk).
ERA Vietnam – Sala Urban Area, Thu Thiem, No. 22 – 24, Street No. 5, An Loi Dong Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City, Viet Nam
